РаПан
строительные технологии

Коммуникации в коттеджном поселке

Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 годах многие девелоперы оказались не способными выполнить эту затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.

Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.

«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который позволяет продать землю, но не приносит прибыли, - рассказывает Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода», - Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Старение материала и его последствия следует отличать от преждевременного нарушения или даже разрушения материала вследствие применения, несоответствующего особенностям материала.

Тем не менее, более 85% рынка экономкласса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в формате эконом стоит в среднем 60-70 тысяч, а при наличии обещаний застройщика проложить коммуникации ее стоимость возрастает минимум на 100%, то есть до 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.

«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - рассуждает Герасимов, - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».

Цена – пожалуй, единственный фактор, которому можно доверять при покупке загородной недвижимости, так как проверить застройщика на добросовестность вряд ли возможно. Формально можно потребовать от девелопера ознакомиться с техническими условиями – документом, который подтверждает, что конкретному юридическому лицу выделено, к примеру, столько-то киловатт газа или дано разрешение на строительство водопровода. Но получение техусловий – не самая дорогая часть работ. После этого нужно еще разработать проект и, наконец, выполнить сами работы, причем последнее – самый непредсказуемый по затратам этап.

Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 года обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (в подавляющем большинстве – скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов покупателей.

Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. Так называемая «ливневка» не является жилой инженерией, но на самом деле непосредственно относится к обеспечению жилья. Если не предусмотреть такую систему, по словам экспертов, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах.

Источник: russianrealty.ru

Copyright©РаПан
Яндекс.Метрика

Во второй половине уходящего года на рынок коттеджных поселков Подмосковья вышли три объекта: поселок таунхаусов «12 месяцев ЭкоLife» на Пятницком шоссе, коттеджный поселок бизнес-класса «Ла-Манш» на Новорижском шоссе и коттеджный поселок экономкласса «Речной» на Симферопольском шоссе.
Последние три поселка в Подмосковье выходили на рынок друг за другом: в сентябре холдинг «МОНОМАХъ» представил поселок таунхаусов «12 месяцев ЭкоLife», в октябре компания «Сапсан» - одна из отечественных строительных гигантов - объявила на 19-й международной выставке недвижимости DOMEXPO о старте продаж бизнес-дач «Ла-Манша» на 49 км Новорижского шоссе, в ноябре на рынке появился коттеджный поселок «Речной».
Последние поселки продолжили тенденцию, появившуюся в середине нынешнего лета: один месяц-один поселок. Напомним, в первом полугодии 2008 года на рынке коттеджных поселков появлялось ежемесячно по 5 объектов.
Особенность «12 месяцев ЭкоLife» - новогодняя акция для покупателей в декабре-январе, «Речного» - специальные цены и условия для первых клиентов. Особенность «Ла-Манша», как объяснили в компании «Сапсан», заключается в том, что это «не просто поселок, это продуманный до мелочей стиль жизни», на который скидок, как известно, никогда не бывает.
Заказать сруб из зимнего леса под строительство качественного коттеджа можно только до марта, пока древесина "спит", а ее структура - плотнее и суше "летней", что позволит загородному дому прослужить до двух столетий, подобно строению из кирпича. Даже в трескучий мороз стены деревянного сруба остаются теплыми.
"Даже в трескучий мороз стены деревянного сруба остаются теплыми, что значительно экономит энергозатраты. Используя срубы при строительстве жилого дома или бани, вы решаете проблемы не только здоровья, но престижа"- сообщили VsePoselki.ru в компании "Деревянный дом".
По мнению экспертов, самый качественный лесоматериал до сих пор заготавливается в Вологодской и Архангельской областях. "Он превосходит древостой Подмосковья и близлежащих областей по качественным характеристикам", - отметили в компании.
По словам специалистов, древесина для изготовления сруба заготавливается зимой, частично - если позволяет погода - в марте. "Деревянные коттеджи, сконструированные с соблюдением всех технологических требований и при правильном использовании, могут прослужить до двух столетий. Срок эксплуатации кирпичного дома такой же", - подчеркнули в компании, уточнив, что лучше всего - когда "отбор бревен, рубку сруба, строительство сруба производит одна и та же бригада".
Как объяснили в компании, для строительства коттеджей лучше приобретать готовые срубы. По словам специалистов, "в этом случае минимален риск появления скрытых дефектов в процессе строительства, выше качество, а дом возводится в минимальные сроки".
объединенным стендом на выставке "ДОМЭКСПО РОССИЯ".
18 выставка ДОМЭКСПО РОССИЯ, которая пройдет с 10 по 13 апреля 2008 года в Гостином дворе впервые широко познакомит своих гостей с объектами загородной недвижимости Санкт-Петербурга. Девелоперские компании петербургского региона будут представлять свои коттеджные поселки на объединенном стенде на "Улице загородной недвижимости".
Сегодня это особенно актуально, потому что жители столицы все активнее интересуются возможностью приобретения коттеджей в предместьях Санкт-Петербурга. Но еще совсем недавно предложить потенциальным покупателям было, по сути нечего, сегмент коттеджных поселков региона начал активно формироваться лишь три года назад. Сегодня в предместьях северной столицы продают практически любые объекты на осваиваемых девелоперами территориях: от "дворцов" до вполне демократичных таунхаусов.

Точный состав петербургских участников ДОМЭКСПО пока не определен (заявки еще принимаются), однако представлять их и формировать объединенный стенд будет известное в северной столице издательство "Загородное обозрение" (издатель одноименного журнала и каталога "ВСЕ коттеджные поселки").
"Москвичи полагают, что в вопросах коттеджного строительства Петербург отстал от столицы на три-пять лет, - говорит главный редактор издательства Филипп Урбан, - тем не менее, в этом отставании есть и плюсы, и минусы. Плюсов я вижу два: пока еще не умеренные, по сравнению с Москвой, цены на недвижимость и возможность заимствовать опыт, не повторяя чужих ошибок. Мы уверены, что участие в крупнейшей профильной выставке с многолетней историей окажется для петербургских компаний полезным".